不動産の売却時にかかる税金とは！？節税対策も合わせて解説
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不動産を売却しようと考えている人の中に、
「どんな税金の種類がかかるのか分からない」
「節税対策はどのようにすればいいのか」
と悩んでいる人もいるのではないか。
不動産は大きな資産となるため、売却時には多くの税金がかかってしまう。そこで今回は、不動産の売却時にかかる税金と税金を少しでも抑える方法を解説していこう。
目次
不動産の売却時にかかる税金は全部で3種類
不動産の売却時にかかる税金は、大きく以下の3つである。
- 譲渡益課税
- 印紙税
- 登録免許税
それぞれの税金について解説していこう。
売却時にかかる「譲渡所得税」
1つ目にかかる税金が、不動産の売却時にかかる「譲渡所得税」だ。譲渡所得税は、以下の計算式で算出される。
譲渡所得＝不動産の売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、売却した土地や建物の購入代金、購入手数料、その他購入にかかった諸々の費用が含まれてくる。
譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税などの売却時にかかった費用のことだ。
まとめると、譲渡所得税とは不動産の売却価格から、不動産の購入～売却にかかった費用を差し引いたときの利益もしくは損失を意味している。
後ほど解説するが、譲渡所得税にはさまざまな特例が施されているため、状況に応じて利用するのが良いだろう。
契約書にかかる「印紙税」
2つ目にかかる税金が、不動産の売却決定時に作成する書類へ貼らなければならない「印紙税」だ。
印紙税は不動産売買契約書に貼ることで納税したと示されるため、印紙税を貼らないと脱税の扱いになってしまう。忘れずに印紙税を貼ろう。
また、印紙税の金額は不動産の売却金額に応じて変わり、売却金額が大きければ大きいほど印紙税の料金も高くなる。
印紙税の金額は、軽減税額が適用される。軽減税額は2022年（令和4年）3月31日までが対象となり、通常の価格から割引された価格となっている。
所有権の変更でかかる「登録免許税」
3つ目にかかる税金が、不動産売却で所有者が変わるときに発生する「登録免許税」だ。
不動産には、所有権となる「登記」の考え方がある。登記は、対象物の権利を公に定義するもので、不動産だけでなく土地や建物に当てはまる。
登録免許税の金額は、登記の種類によって金額は異なるものの、売却によって所有者変更が必要な場合は「固定資産税評価額」×2%だ。しかし、2022年（令和4年）3月31日までは印紙税と同じく軽減税率が適用されるため、「固定資産税評価額」×1.5%となる。
不動産の売却時におこなえる税金対策とは
不動産売却時には、さまざまな税金がかかることが分かった。しかし、これらの税金を少しでも抑えたい人が多いだろう。
そこでここでは、不動産の売却時におこなう税金対策について解説しよう。
費用を正確に計上する
1つ目の税金対策は、売却時に算出される取得費の費用を正確に計上することだ。
取得費は、先述したとおり不動産の購入から売却までにかかった費用を計上するもの。費用を多く計上すればするほど、譲渡所得税の金額が抑えられるため、結果的に税金の金額も削減できるのだ。
費用として計上できるのは、売却した土地や建物の代金、それに伴う手数料などだ。他にも、以下の場合も取得費に含められる。
(1) 土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
国税庁
(2) 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
(3) 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
(4) 土地の取得に際して支払った土地の測量費
(5) 所有権などを確保するために要した訴訟費用
(6) 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
(7) 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
(8) 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
仲介手数料を値引くか仲介業者を雇わない
2つ目の税金対策は、不動産の売却時に仲介業者へ支払う仲介手数料を値引くか、もしくは雇わないことだ。
売却時は、譲渡費用として仲介業者に支払った手数料が含まれる。そもそもなぜ仲介業者を雇うのかというと、売却時の不動産がどれくらいを適正価格とするのかが分かることや、書類作成をはじめとした雑務を全て任せられるからだ。
その一方で、仲介業者を雇って業務を任せると仲介手数料が発生してしまう。もし、費用を最小限にしたいという人がいれば、仲介業者を雇わないというのも選択の1つだ。
しかし、もし雇わない場合には書類作成などの事務作業はもちろんのこと、買い手の探索ややり取りも全て自分の力でおこなわなければならない。
全てを自分ひとりでやるのが難しい場合には、仲介業者を雇いつつ手数料を安く交渉すると良いだろう。仲介手数料の値引きは契約時にする必要があるため、必要な業務との兼ね合いを調整しながら適切な価格交渉をしよう。
不動産売却時に利用できる制度
不動産売却時には、条件を満たせば利用できる制度がいくつか存在している。ここでは、利用できる制度を3つ紹介しよう。
3,000万円特例
1つ目の制度は、不動産の売却時に発生した譲渡所得から、最大3,000万円まで控除できる制度だ。
条件としては、以下のように定められている。
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
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(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3) 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
軽減税率特例
2つ目の制度は、所有期間が10年以上の場合に税率が安くなる軽減税率特例だ。
利用できる条件としては、売却年の1月1日時点で、購入から10年以上経っていること。ここ1,2年でこの制度を利用していないこと。親族の取引でないことなどである。
課税長期譲渡所得金額によって税率が変わる。6,000万円以下の場合は、課税長期譲渡所得金額×10%、6,000万円以上の場合は(課税長期譲渡所得金額－6,000万円)×15％＋600万円となる。
取得年月によっては1,000万円の特別控除
3つ目の制度は、不動産を取得した年月によって最大1,000万円の控除を受けられる制度だ。
具体的には、不動産の取得日が2009年か2010年である場合に、不動産によって得られる譲渡所得から最大1,000万円を控除する。
対象者としては、家族関係がないことや相続でないことが挙げられる。
相続で取得した不動産の売却時
4つ目の制度は、相続された不動産を売却するときに、相続税を譲渡益から控除できる制度だ。
条件は、相続されていること。相続税を既に支払っていること。相続について理解した翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すること。があげられる。
まとめ：不動産売却時は税金対策をしてお得に売却しよう
今回は、不動産の売却時にかかる税金と税金対策の方法を解説した。
不動産の売却時には大きく、
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
が税金としてかかってくる。税金がかかれば、当然ながら申告しなければならない。申告をしないと脱税になるため、注意が必要だ。脱税の仕組みについては、下記の記事で詳しく解説しているので参考にしてほしい。
https://taxtech.co.jp/executives-issues/taxevasion-beexposed...税金対策の方法としては、売却までにかかった費用を正しく申告することや仲介手数料の値引きが効果的だ。もし、仲介業者が不要だと感じたら思い切って雇わないというのも手だ。
他にも、不動産の売却にあたりさまざまな特例や制度が用意されている。これから不動産の売却を考えている人は、自分の条件に合う制度を利用し、お得に税金を支払っていこう。
監修税理士・公認会計士からのコメント
不動産の売却は、人生の中でも大きな資産を扱う重要な機会。
今回紹介した節税対策をして、損をせずに